De décadas verifica-se a discussão quanto ao momento adequado para a competente incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sobre cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda.

Mas por que isso é relevante?

De acordo com a advogada Pâmela da Silva Lima, sócia do Winck & Durigon Assessoria Jurídica, considerando-se a necessidade de planejamento de gastos, por vezes o contribuinte projeta arcar com o imposto em momento posterior a negociação, tendo em vista, que em várias situações não tem condições de arcar com o custo do negócio entabulado, e com o pagamento do imposto no mesmo ato.

Como no financiamento imobiliário, entre a assinatura do termo de compra e venda e o registro final do bem, pode ocorrer um lapso temporal considerável, o adquirente acaba arcando com o ITBI de um imóvel que ele nem sabe se vai conseguir quitar e se será efetivamente seu.

As Fazendas Municipais, na maioria das oportunidades impõem multas, juros e correção monetária ao contribuinte que não pagou o imposto na oportunidade entendida por elas como a correta. O que ocorre é que algumas Fazendas Municipais, não estão observando o julgamento do tema 1124 pelo Supremo Tribunal Federal, no qual ficou pacificado em repercussão geral que “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

Assim, o registro é o momento oportuno para a verificação do imposto, constando do julgado “Está assente na Corte o entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, ou seja, mediante o registro no cartório competente” (AI 764.432-AgR, Rel.Min. Dias Toffoli, Primeira Turma).

Inclusive o acordão que originou a controvérsia proferido pela 18ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que assentou: “MANDADO DE SEGURANÇA ITBI – Município de São Paulo – Pretendida incidência sobre cessão de direitos – Impossibilidade – Ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis – Fato gerador do ITBI não configurado – Sentença mantida – Recurso Improvido.”

As decisões acima, tem como base o teor do artigo 1.245 do Código Civil, que afirma que a transferência da propriedade só se concretiza, juridicamente, mediante o registro do respectivo título no cartório competente.

Tanto que, um recurso, há pouco julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo – 15ª Câmara de Direito Público, teve decisão favorável ao contribuinte (processo nº 1020635-88.2021.8.26.0053). salientando trecho do julgado: “Antes do registro ainda não existe o fato gerador do ITBI, tampouco sua atinente obrigação, certo que nem promessa ou contrato de compra e venda, nem cessão de direito e nem mesmo escritura de compra e venda, apesar de quitados, irretratáveis e irrevogáveis, autorizam, por si só, a exação em debate.”

Desta forma, abre-se cenário possível para o contribuinte requerer que o imposto seja pago apenas no momento do registro, e a possibilidade de pedido de anulação de penalidades verificadas no passado e suas decorrências, assim como, a eventual restituição de valores pagos de forma indevida.